Časté dotazy
Na této stránce naleznete odpovědi na nejčastější dotazy. Pokud jste zde nenašli, co jste potřebovali, napište nám.
Jaký je rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím?
V případě družstevního vlastnictví platí, že vlastníkem nemovitosti je bytové družstvo. Kupující se tak stává členem bytového družstva a majitelem družstevního podílu, s nímž je spojeno právo užívat určitou bytovou jednotku. Z toho vyplývají určitá omezení při nakládání s danou bytovou jednotkou např. možná omezení podnájmu, čerpání hypotečních úvěru atd.
V případě osobního vlastnictví je kupující vlastníkem konkrétní bytové jednotky, a může s ní volně nakládat.
Jak postupovat při převodu družstevního bydlení do osobního vlastnictví?
V případě záměru převést družstevní bydlení do osobního vlastnictví, musí představenstvo bytového družstva svolat členskou schůzi, která o tomto záměru rozhodne. V případě schválení tohoto záměru členskou schůzí, vypracuje představenstvo prohlášení vlastníka nemovitosti, kterým se vymezí jednotlivé bytové a nebytové jednotky v domě včetně příslušenství a vybavení, které k nim náleží. Poté dojde mezi bytovým družstvem a jednotlivými členy družstva k uzavření smluv o převodu jednotlivých bytových jednotek do osobního vlastnictví a k jejich podaní na katastr nemovitostí spolu s prohlášením vlastníka. Na základě těchto dokumentů provede katastr nemovitostí zápis jednotlivých jednotek a jejich vlastníků do katastru nemovitostí.
Nakonec je potřeba založit společenství vlastníků jednotek („SVJ“). Za tímto účelem je nutné svolat ustavující shromáždění SVJ, které schválí stanovy SVJ, a tím de facto vznikne SVJ. Pro úplnost dodáváme, že povinnost založit SVJ se týká domů, kde existuje alespoň 5 jednotek a minimálně 4 z nich jsou ve vlastnictví odlišných vlastníků.
Co je společenství vlastníků jednotek?
Společenství vlastníků jednotek („SVJ“) je právnická osoba, jejímiž členy jsou vlastníci bytových jednotek v daném domě. Smyslem existence SVJ je správa a údržba společných částí domu a pozemku. SVJ nesmí podnikat a ani se na podnikání podílet.
Jaké jsou základní dokumenty, kterými se řídí SVJ?
- Prohlášení vlastníka nemovitosti
Prohlášení vlastníka nemovitosti je dokument, kterým se na jedné straně definují jednotlivé bytové a nebytové jednotky v domě včetně příslušenství a vybavení, které k nim náleží, a na straně druhé společné části domu a pozemku.
- Stanovy
Stanovy SVJ jsou dokument, který definuje orgány SVJ, jejich pravomoci a pravidla řízení SVJ. Spolu s tím nastavuje základní pravidla a vztahy mezi SVJ, respektive orgány SVJ a jednotlivými vlastníky jednotek.
Jaké jsou hlavní orgány SVJ a jaké mají pravomoci?
- Shromáždění
Shromáždění SVJ je nejvyšším orgánem SVJ a tvoří jej všichni vlastníci jednotek v daném SVJ. Shromáždění rozhoduje o těch nejdůležitějších věcech např. o změně stanov, změně prohlášení vlastníka, uzavření úvěrové smlouvy, volbě a odvolání členů výboru atd.
- V návaznosti na znění stanov je statutární orgán SVJ buď jednočlenný (předseda SVJ) nebo vícečlenný (výbor SVJ)
- Předseda SVJ
Předseda SVJ je jednočlenný statutární orgán SVJ, který řídí a organizuje běžnou činnost a rozhoduje o všech věcech spojených se správou společných částí domu a pozemku s výjimkou věcí, které spadají do výlučné působnosti shromáždění.
- Výbor
Výbor je vícečlenný statutární orgán SVJ, který řídí a organizuje běžnou činnost a rozhoduje o všech věcech spojených se správou společných částí domu a pozemku s výjimkou věcí, které spadají do výlučné působnosti shromáždění. Výbor řídí a organizuje předseda výboru, kterého volí členové výboru ze svých řad.
- Kontrolní komise
Kontrolní komise, pokud ji má SVJ zakotvenou ve stanovách, je kontrolním orgánem SVJ, který je oprávněn kontrolovat činnost SVJ a projednávat stížnosti jeho členů na činnost SVJ nebo jeho orgánů.
Jak svolat shromáždění vlastníků?
Každé SVJ je ze zákona povinno minimálně 1x ročně zorganizovat shromáždění vlastníků. Shromáždění vlastníků je potřeba svolat rozesláním pozvánky. Pozvánka musí být rozeslána v dostatečném předstihu před konáním samotného shromáždění. Lhůtu pro rozeslání pozvánky upravují stanovy. Pozvánka musí kromě data, času a místa konání obsahovat také program shromáždění a podklady k jednotlivým bodům programu, případně informaci, kde a kdy jsou příslušné podklady k nahlédnutí.
Jakým způsobem lze hlasovat o jednotlivých bodech programu shromáždění?
Hlasování může probíhat buď prezenčně, nebo pokud to umožňují stanovy, také per rollam. Per rollam hlasování může probíhat buď písemnou korespondenční formou nebo elektronickou formou.
Jak postupovat v případě, že je shromáždění SVJ neusnášeníschopné?
V případě, že je shromáždění SVJ neusnášeníschopné, má SVJ de facto 3 možnosti, jak nastalou situaci řešit.
- Svolat nové řádné shromáždění SVJ, což ale opět vyžaduje přítomnost vlastníků, kteří dohromady disponují více jak 50 % všech hlasů.
- Nechat o potřebných záležitostech hlasovat per rollam.
- Svolat ve lhůtě 15 dnů od konání řádného shromáždění, které nebylo usnášeníschopné, náhradní shromáždění SVJ. Náhradní shromáždění SVJ se musí uskutečnit do 6 týdnů od původního řádného shromáždění a musí mít stejný program jako řádné shromáždění. Aby náhradní shromáždění bylo usnášeníschopné, musí být přítomni vlastníci, kteří dohromady disponují alespoň 40 % všech hlasů. Možnost svolat náhradní shromáždění musí být zakotvena ve stanovách SVJ.
Jak postupovat v případě, že nikdo nechce být předsedou SVJ nebo členem výboru?
V případě, že nikdo nechce být předsedou SVJ nebo členem výboru nezbývá než se obrátit na společnost, která poskytuje za úplatu službu „profesionální předseda“. V případě Vašeho zájmu o tuto službu nás neváhejte kontaktovat.
Jak postupovat v případě, že nejste spokojeni s tím, jak funguje předseda / výbor SVJ?
V případě, že nejste spokojení s tím, jak předseda / výbor SVJ vykonává svou funkci, můžete požádat o svolání shromáždění a na něm předsedu / výbor SVJ odvolat a nahradit novým předsedou / výborem SVJ, případně profesionálním správcem např. SVJ Compass. Požádat o svolání shromáždění musí vlastníci, kteří vlastní více jak 25 % všech hlasů, nicméně nejméně alespoň 2 vlastníci, a shromáždění musí být svolané do 30 dnů od doručení žádosti, pokud stanovy neurčí jinou lhůtu.
V případě, že předseda / výbor SVJ nesplní svoji povinnost svolat shromáždění, mohou ti samí vlastníci shromáždění svolat. Pozvánka musí být rozeslána v souladu se stanovami.
Shromáždění je usnášeníschopné, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají více jak 50% všech hlasů. K přijetí usnesení o odvolání předsedy / výboru SVJ stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, pokud stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů.
Jak postupovat v případě, že dlužím SVJ peníze a chci svůj dluh splatit?
Obraťte se na předsedu SVJ / výbor SVJ a požádejte je o splátkový kalendář.
Jaké jsou hlavní povinnosti majitele / nájemce bytu?
- Informovat zástupce SVJ o chystané rekonstrukci bytové jednotky.
- Informovat zástupce SVJ v dostatečném předstihu o plánovaném uzavření vody, plynu atd.
- Na vyzvání předložit zástupcům SVJ dokumentaci ke stavebním úpravám a umožnit jim vstup do bytu nebo nebytové jednotky za účelem kontroly probíhajících stavebních prací.
- Na vyzvání umožnit zástupcům SVJ a jimi vybraným osobám vstup do bytu za účelem údržby, opravy nebo rekonstrukce společných částí domu, které jsou ve výlučném užívání daného vlastníka a/nebo jsou přístupné pouze z jeho bytu.
- Na vyzvání umožnit zástupcům SVJ přístup do bytu za účelem provedení odečtu / kontroly / výměny měřidel.
- Odstranit závady a poškození jiných bytů a/nebo společných částí domu včetně jejich vybavení, které způsobil svojí činností on sám nebo ti, kteří s ním byt obývají.
- Z důvodu zachování požární bezpečnosti neumisťovat ve společných částech domu vznětlivé a hořlavé předměty nebo předměty, které nepatří k vybavení domu a mohou blokovat únikové cesty.
- Platit včas zálohové platby na služby a příspěvky do fondu oprav.
- Udržovat ve společných částech domu klid, pořádek a čistotu.
- Neobtěžovat ostatní vlastníky / nájemníky nadměrným hlukem nebo zápachem, zvlášť v nočních hodinách a o víkendech.
- Mít pod kontrolou domácí zvířata, která chová ve svém bytě a nerušit jejich chovem ostatní vlastníky / nájemníky v domě.
O čem je majitel bytu povinen informovat zástupce SVJ?
- O nabytí jednotky do osobního vlastnictví
- O přenechání bytu někomu jinému např. v případě pronájmu
- O změně počtu osob v bytě
- O rekonstrukci své bytové jednotky a plánovaných uzávěrách vody, plynu atd.
- O škodách, které způsobil na společných částech domu nebo ostatním vlastníkům na jejich bytových jednotkách
V jakých případech potřebuje majitel bytu souhlas SVJ s rekonstrukcí bytu?
V případě, že rekonstrukce zasahuje do nosných konstrukcí a společných částí domu, potřebuje vlastník souhlas většiny všech členů SVJ nestanoví-li stanovy jinak.
V jakém termínu je správce SVJ povinen vypracovat účetní závěrku, vyúčtování služeb a potvrzení o zdanitelných příjmech?
Účetní závěrku je správce SVJ povinen předložit shromáždění vlastníků ke schválení do 30. 4. následujícího roku.
Vyúčtování služeb je správce SVJ povinen předložit shromáždění vlastníků do 30. 4. následujícího roku. Vyúčtování služeb je možné reklamovat do 30 dnů od jeho obdržení, pokud stanovy nestanoví jinak.
V případě příjmů z pronájmu společných částí domu, fotovoltaické elektrárny atd., je správce SVJ povinen vystavit v dostatečném předstihu jednotlivým vlastníkům potvrzení o zdanitelných příjmech, aby si ho mohli zahrnout do přiznání k dani z příjmu fyzických osob.
Kdy začíná topná sezona?
Topná sezona podle aktuálně platné vyhlášky začíná 1. září a končí 31. května. Nicméně neznamená to, že hned 1. září se začne s vytápěním. Vyhláška totiž dále uvádí, že dodávka tepelné energie začne v topné sezoně v okamžiku, kdy teplota vzduchu klesne pod +13 °C dva po sobě jdoucí dny, a pokud předpověď počasí nepředpokládá v následujících dnech zvýšení teploty nad +13 °C. Pro ukončení topné sezony platí obdobné pravidlo akorát v opačném gardu. Pokud teplota ve 2 po sobě následujících dnech stoupne nad +13 °C a dle předpovědi počasí již nebude pod tuto hranici v dalších dnech klesat, ukončí se dodávka tepla.
Co je to průkaz energetické náročnosti budovy?
Průkaz energetické náročnosti budovy definuje energetickou náročnost budovy, respektive její energetickou úspornost.